*

Sosiaali-individualismin puolustuspuhe

Lomaosake – loistobisnes, mutta kenelle?

Johdanto

Vaimoni vastaanotti vajaa kaksikuukautta sitten kirjeen eräältä viikko-osakeyritykseltä. Nähtävästi kirjeen tausta liittyi hänen jäsenyyteensä ammattiyhdistyksessä, joka toimii kyseisen yrityksen yhteistyökumppanina. Oletettavasti ammattiyhdistys oli siis ”myynyt” jäsenrekisteritietonsa hyvin todennäköisesti jonkinlaista varallisuuserää vastaan. En tarkemmin tiedä onko kyseessä ollut puhtaasti rahatransaktio, johdon saamat edut kyseisen yrityksen toimipisteissä vai kollektiivit alennukset yhdistyksen jäsenistölle esimerkiksi lomaosakkeiden hyödyntämisessä. Yhtäkaikki, meillekin kirje oli löytänyt tiensä.

Tarjolla oli kylpyläviikonloppu lähialueella hyvinkin sopivaan hintaan. En ylipäätänsä ymmärrä, miksi ihmiset haluaisivat maksaa kylpyläviikonlopusta esimerkiksi listahinnan 400 euroa, kun pääsääntöisesti esimerkiksi internetin hakukoneita hyödyntäen hinnat jäävät viikonlopun osalta jopa alle 200 euroon. Nyt etsimiseen ei tarvinnut käyttää aikaa, joten homma kiinnosti. Tiedostimme, että tarjoukseen sisältyy lomaosake-esittely, joka kestää Internet-keskustelun perusteella jotain 7 minuutin ja kahden tunnin välillä. Vaikka sinänsä itse lomaosake ei meitä alun perinkään kiinnostanut, niin mekanismi kiinnosti muun muassa siksi, että muutama sukulainen ja ystävä ovat tällaista mahdollisuutta hyödyntäneet. Niinpä matka varattiin.

Lauantaina oli sitten esittely, joka lopulta venyi kolmen tunnin mittaiseksi. Ehkä jos olisin kysellyt vähemmän, olisimme päässeet nopeammin pois, mutta toisaalta halusin ymmärtää mistä oli kyse. Ja enköhän lopulta aika hyvin ymmärtänytkin, vaikka myyjä pyrki kaikin keinoin hämärtämään kuvaa sotkemalla parhaansa mukaan kiinteistösijoituksen ja käyttömenot. Paras lopulta oli, kun myyjän paatokseen sisältyi argumentti, jonka mukaan tämä ei voi olla huono bisnes, kun sitä on jo 1970-luvulta lähtien tehty ja 60 000 suomalaistakin on lähtenyt mukaan. Kyllä, oikeassa hän oli, tämähän on aivan loistava bisnes – kaikille muille kuin lomaosakkeen ostajalle.

Lomaosake käytännössä
Lomaosakkeella tarkoitetaan käsittääkseni arvopaperiksi luokiteltavaa rajoitettua omistusoikeutta kiinteistöosakeyhtiössä. Kyseessä on omistus, joka kohdistuu tietyn kiinteistön osaan tiettynä vuotuisena aikajaksona, joka pääsääntöisesti on yksi viikko. Aivan täysin selväksi minulle ei käynyt muodostaako yksi talo oman kiinteistöyhtiönsä vai onko kiinteistöyhtiö laajempi useita mökkejä laajemmalla maa-alueella käsittävä kokonaisuus vai kuuluuko jopa läheinen kylpylä kyseiseen kiinteistöön ja sitä myötä kiinteistöyhtiöön. Jos veikata pitäisi, niin valinta kohdistuisi keskimmäiseen vaihtoehtoon. Näin ollen oletan, että kiinteistöyhtiön muodostaa nimenomaan useamman mökin rypäs. Tällä toisaalta ei ole ihan hirveän suurta merkitystä muuta kuin sen osalta, että miten juridiset suhteet ja yhden lomaosakkeen merkittävyys kokonaisuudessa lasketaan. Mitä suurempi kokonaisuus, sitä pienempi on yhden lomaosakkeen tuottama vaikuttavuus kiinteistöyhtiössä.

Edellisellä oletuksella lomaosake muodostuu, kun rakennuttaja rakentaa tietylle maa-alueelle joukon mökkejä, muodostaa niiden hallinnointia varten kiinteistöosakeyhtiön ja jakaa mökit huoneistoiksi aivan, kuten vaikkapa kerrostaloyhtiössä. Eroavaisuus perinteisiin asunto-osakeyhtiöihin tulee siinä, että lomaosakemallissa tosiaankin kyse on siitä, että yksittäinen huoneisto jaetaan vielä ajallisesti osiin eli käytännössä 51 osaan (yksi viikko on huoltoviikko). Lomaosakkeeseen sisältyy vielä pari muutakin jippoa, josta en aivan täysin varma ole, mutta epäilen, että kiinteistöosakeyhtiön hallintaan liittyy määräyksiä, jolla lomaosakkeiden luovutusta ja jopa käyttöä on rajoitettu. Lomaosakkeeseen liittyy varsinaisen hankintahinnan lisäksi myös muita kustannuksia, joista tässä tapauksessa ilmoitettu 341 euron vastike per lomaosakeviikko per vuosi on automaattinen ja vaihtojärjestelmään sitoutumisesta aiheutuva 150 euron vuosimaksu ikään kuin puoliautomaattinen. Mikäli sitä ei maksa, ei myöskään saa käyttöönsä mekanismia, jolla hankinnan edullisuutta suhteessa muihin kustannuksiin perustellaan.

Mitä meille tarjottiin?
Meidän tapauksessa tarjolla oli kahden makuuhuoneen saunallinen paritalonpuolikas, jonka pinta-ala oli 68 neliötä. Kokonaisuudessaan talon koko oli 136 neliötä. Meille tarjottu ”päivänhinta” tilanteessa, jossa kyseessä oli ennakkomarkkinointi ja joltain yritysasiakkaalta palautunut osake, oli 9900 euroa. Rahoitustarjouksen myötä osamaksuhinta seuraavaksi kymmeneksi vuodeksi olisi ollut noin 120 euroa kuukaudessa, joka myyjän mukaan ei tunnu kenenkään kukkarossa. Normaalihinta olisi ollut 14900 euroa, johon olisi mahdollisesti voinut tulla joku alennus. Harkinta-aikaa ei jätetty, sillä tuotteet menevät niin nopeasti käsistä, koska ”tätä parempaa kauppaa ei kerta kaikkiaan ole”.

Lomaosakkeen ostaminen olisi siis tuolla hinnalla tuottanut meille oikeuden käyttää kyseistä mökkiä yhden viikon ajan vuodessa. Mikäli pääoma ”poistettaisiin” 10 vuoden aikana, niin vuodelle jaoteltuna se tarkoittaisi noin 1000 euron kuluerää, joka toki on ikään kuin itselle maksamista, koska ”lomaosake säilyy ikuisuuden ja voidaan vielä jättää perintönäkin”. Mutta koska kaikella pitää joku poistoaika olla, niin eiköhän tuo 10 vuotta ole riittävä, varsinkin, kun rahoituslaitoksetkin lähtevät kulutusluotoissaan 10 vuoden maksimimaksuajasta. Todellisuudessa yhteiskustannukset siis vuodessa olisivat pääoman osalta kuitenkin tuo 120 euroa kerrottuna kuukausilla eli 1440 euroa.

Lomaosakkeen oston myötä asiakkaalle tulisi myös tässä tapauksessa 341 euron vuosikustannus hoidosta eli yhtiövastike. Tämä lisäisi vuosikustannukset käytännössä 1781 euroon. Mikäli taas haluaisit lomaosakkeen tuottamilla pisteillä lähteä maailmalle, edellytettäisiin 150 euron vuotuista jäsenmaksua vaihto-ohjelmaan osallistumisesta – yhteiskulut tässä vaiheessa olisivat siis jo 1931 euroa ennen kuin käytännössä olet missään. Jokaista reissua varten nimittäin pitäisi maksaa lisää, jolloin esimerkiksi viikon Ranskan ja Kanarian matkoista pätkähtäisi vielä esimerkiksi 150 euroa per viikko, jolloin kahden loman majoitusten hinnaksi tulisi yhteensä reipas 2200 euroa. Tähän tietysti lennot päälle, jotka toki voi ostaa myös ”omalta matkatoimistolta”. Käytännössä tämän kuitenkin tietää, että lentojen ja käytettävissä olevan loma-ajan yhteensovittaminen on hieman hankalaa. Lisäksi epäselväksi jäi käyttäytyisikö vaihto-ohjelmaa hallinnoiva matkatoimisto siten kuin pakettimatkadirektiivi edellyttää pakettimatkojen osalta. Koska kyseessä ei ole pakettimatka, niin todennäköisesti ei, joten mikäli syystä tai toisesta esimerkiksi lennolle ei pääsisi tai lento peruuntuisi, niin matkatoimisto ei olisi vastuussa asiakkaistaan. Toki jos asia on toisin, niin olen valmis myöntämään erehtymiseni. Toki matkariskien hallinnan näkökulmasta tämä on äärimmäisen tärkeä asia.

Kokonaisuudessaan 2200 euron vuosikuluilla siis pääsisi majoittumaan pari viikkoa ulkomailla. Näistä on turha lähteä kiistelemään, sillä kuten edellä käy ilmi, niin nämä voi laskea miten haluaa. Joka tapauksessa pääomakulua, käyttökuluja, vaihtokuluja jne. Siinähän ne ovat. Tottakai sitten tarjolla on myös ”alennuksia” viikko-osakeyrityksen toimipisteistä. Käytännössä kyse on katteellisista hinnoista siitäkin huolimatta, että kyseessä on merkittävät alennukset suhteessa yrityksen määrittelemiin hintoihin. Näihin nähdenhän tottakai omistaminen näyttää järkevämmältä, mutta kun tajuaa, että ”säästö” on saatavissa vain kuluttamalla, niin tulee mieleen, että onko kyse mistään säästöstä. Toki 75 tai 150 euron hinnat majoitukselle ja kylpylälle kuulostavat hyviltä, mutta kuinka monella oikeasti on tarve keskittää oma lomailunsa toinen toistaan toistaviin kohteisiin. Kyllä, varmasti monella on, mutta itse en näe siihen tarvetta.

Mitä siis olisimme ostaneet?
Tarjotulla 9900 eurolla olisimme siis saaneet lomaosakkeen eli käytännössä joko viikon loman jossain mökissä käytännössä vajaan 1800 euron vuosihintaan tai mökin tuottamaa pistemäärää vastaavat oikeudet käytännössä pariin lomaviikkomajoitukseen ulkomailla, jolloin hinta olisi ollut tuo mainittu 2200 euroa eli 1100 euroa per viikko. Molemmissa tapauksissa päälle olisivat tulleet myös matkakulut.

Henkilökohtaiseen taseeseemme olisi kirjattu omaisuuseränä tottakai kyseinen osake, joka luonnollisesti olisi tietyin ehdoin likvidoitavissa. Jopa myyvä yritys tarjoaa mekanismia, jossa he olisivat valmiit päivän hinnasta esimerkiksi 80 %:n arvostuksella lunastamaan osakkeen takaisin. Vastaavasti taas osakkeen voisi myydä joillain ehdoin myös muualle, jolloin toki viikko-osakeyritys ottaisi jonkinlaisen rekisteröintimaksun. Omistuksen muutoksiin liittyen epäselväksi lisäksi jäi se, että kenen piikkiin julkisen kaupanvahvistajan palkkio menisi, sillä heitä tässä olisi tarkoitus käyttää. Julkiset kaupanvahvistajat muuten lienevät mallissa innoissaan, sillä parhaimmillaan yhdestä paritalosta voi saada palkkion 102 kertaisena normaaliin omakotitaloon verrattuna. Euroissa tämä tarkoittaa 112 euron muuttumista yli 11 000 euroon.

Tarkemmin en lähde tässä arvioimaan, mikä viikko-osakkeen likviditeetti oikeasti on. Nopea googletus kun kertoo lähinnä, että osakkeita on keskimääräistä halvemmalla tarjolla, ja oudolta kuulosti myyjän näkemys siitä, että likviditeetti jotenkin paranisi sitä mukaa, kun aluetta rakennetaan. Käsittääkseni uuden tarjonnan pitäisi jossain vaiheessa kyllä kääntyä itseään vastaan ja tällöin osakkeiden hinnat alkavat joustaa alaspäin. Ymmärtääkseni myös yhtiön tavoitteena on ”rakentaa alueet täyteen” eli tyydyttää markkina maksimaalisesti, jonka jälkeen voi haastavaa olla myös myydä osakettaan käytännössä tyhjään markkinaan. Näin ollen epäilen vahvasti, että lomaosaketta voi kohdella minään muuna kuin käyttöomaisuuseränä. Tältäkin osin toki olimme myyjän kanssa eri mieltä lomaosakkeen ”ikuisuudesta”. Hän kun ei tuntunut ymmärtävän sitä, että huoneistoilla on joku käyttöikä, johon myös liittyvät peruskorjaukset, joita ei käyttövastikkeesta makseta. Nykytaloilla se taitaa olla jotain 50 vuoden luokkaa, jonka lisäksi tällainen kiinteistö, jota käyttää vähintään 50 eri perhettä vuosittain joutuneen korjattavaksi keskimääräistä nopeammin.

Kiinteistön hinta?
Sinänsä viikko-osakkeen hintahan kuulostaa halvalta, kun sitä vertaa vaikka mökkien hintaan, jos tällaisen ostamista harkitsee. Pääset mukaan paljon pienemmällä pääomatarpeella, eikö juu? Tuo 68 neliön ”osakkeemme” olisi kuitenkin tarkoittanut sitä, että myyjä tarjouksen muodossa arvosti puolikkaan paritalon reilun puolen miljoonan arvoiseksi, kun huomioidaan, että kyseessä oli 1/51-osa koko mökin hinnasta. Normaalihinnoilla arvostus olisi noussut jo 760 000 euroon ja näin ollen koko 136 neliön rakennus olisi ollut reilun 1,5 miljoonan arvoinen. Neliöhinnat olisivat normaalihinnan osalta nousseet reiluun 11 tuhanteen euroon ja tarjouksessakin olisi hinta ollut lähes 7500 euroa neliö. Huhhuh, ei voi muuta sanoa, kun hintaa vertaa normaaliin omakotitalon rakentamiseen. Yksittäisen talon rakentamisessa päästäneen huonollakin ”säkällä” 2000 euron neliöhintaan ja tilanteessa, jossa taloja rakennetaan isolle tontille vieri viereen, hinnan pitäisi tippua melko paljon. Hyvän bisneksen idea alkaa hahmottua.

Eikä tässä vielä kaikki. Käytännössä rakennuttaja siis myy rakentamansa omaisuuden osakkaalle. Mutta tästähän ei ole kyse, sillä samalla osakas sitoutuu maksamaan yhtiövastikkeen sekä mikäli osallistuu vaihto-ohjelmaan, antamaan viikko-osakkeensa vuokrattavaksi. Pelkästään vaihto-ohjelman hyödyntäminen kaikkien viikkojen osalta tuottaa yhtiölle 390 euron viikko hinnalla lähes 20 000 euron tulovirran ulosvuokrauksesta. Koko talon osalta tulo on tuplat eli noin 39 000 euroa käytännössä puhdasta tuloa.

Miksi näin? No tietysti siksi, että kiinteistön kulut ovat omistajan kuluja. Hehän maksavat sen 341 euroa vuodessa vastiketta eli yhteensä 51 viikon osalta reilut 17 000 euroa ja koko talon osalta noin 35 000 euroa, jossa siinäkin voidaan päätellä olevan melko paljon ilmaa. Kuinka moni meistä olisi valmis omasta kodistaan maksamaan lähes 3000 euron kuukausivastiketta 136 neliön omakotitalosta vaikka siihen kuinka viikkosiivous ja sähköt kuuluisivatkin? Lämmitysratkaisunakin voisi ehkä olla joku järkevämpi malli.

Viikko-osakeyhtiölle tulee tottakai kuluja siitä, että he joutuvat etsimään pisteohjelmaan kuuluvalle osakkaalle kämpät jostain muualta heidän lomiensa ajaksi, että varsinaista omistusta voidaan hyödyntää vuokraamiseen. Tätä varten heillä on kuitenkin käytössä esimerkiksi 150 euroa per viikko sellaisiin kohteisiin, jotka on ulkomailla rakennettu ja joiden omistus voi olla samantyyppinen eli käytännössä myös siellä peruskuluista vastaa joku muu. Eiköhän bisnes siltäkin osin voi hyvin, sillä korvaus lienee paikalliselle toimijalle kuitenkin hieman suurempi kuin mitä matkatoimistot esimerkiksi hotellihuoneista maksavat. Työnteon logiikka ja ansiotasokin on vähän eri luokkaa kuin täällä.

Vapautuva pääoma ja palvelujen pakkosyöttö
Viikko-osakeyritykselle bisnes on hyvä myös siitä näkökulmasta, että he voivat siirtää osan omassa hallinnassaan olevien hotellien ja kylpylöiden kustannuksista näin viikko-osakkeiden omistajille. Käytännössä esimerkiksi isännöintiin, kiinteistöhuoltoon ja jopa sähköön yms. saadaan merkittäviä lisävoluumeja, joilla tuotantokustannukset saadaan painettua suuruuden ekonomian myötä alas. Lisäksi esimerkiksi sähköstä otetaan käyttövastikkeessa todennäköisesti lisähintaa, jolloin tästäkin jää tuottoa. Massalla ostohinnat saadaan painettua alas, jolloin bisnes on kannattavampaa. Toisaalta myös ekosysteemin kautta saadaan asiakkaita omiin palveluihin. Tyypillisestihän tällaiset alueet ovat kuin ruotsinlaivoja, joilla ei sitten muita palveluja olekaan kuin näiden tahojen omia. Baarit, ravintolat, kylpylät, keilahallit voivat hyvin, kun käytännössä palveluja on pakko käyttää siksi, ettei muuta ole tarjolla. Myös erilaiset maksulliset lisäpalvelut tuottavat hyvää tälle liiketoiminnalle. Sijoitetun pääoman tuotto on melko hyvä omaan omistukseen jääville kiinteistöille ja liiketoiminta kannattaa.

Hyvää se on myös siitä näkökulmasta, että yritys saa ulkoistettua oman pääoman tarpeen. Oma pääomahan hajautuu osakkaille, jolloin yhtiön ei tarvitse ylläpitää niin laajaa oman pääoman rakennetta. Kun vielä omalle pääomalle saadaan myyntivoittona hyvinkin merkittävä tuotto, kuten edellä on kuvattu, niin järkeähän tässä tuntuu olevan. Ekosysteemi ruokkii perusbisneksen omistajaa.

Lomaosake sijoituksena?
Vielä viimeisenä asiana lienee syytä kertoa, että meille suunnatussa pitchissä käytettiin eetosta, jossa referenssi oli anonymisoitu. Milloin pankin työntekijä oli ottamassa rahoitusta heiltä, koska se oli parempi kuin pankilla itsessään. EPÄILEN! Toisaalta taas helsinkiläinen tunnettu sijoitta piti tätä hyvänä bisneksenä. EPÄILEN!

Sijoituksena, jos mietitään, että kyseisen sijoituksen nettotulos vuosittain on käytännössä joko -341 euroa tai -490 euroa, joka tarkoittaa suhteutettuna joko 9900 euron pääomaan tai 14400 euron rahoitettuun pääomaan tarkoittaa käytännössä useamman prosentin negatiivista tuottoa eli käytännössä tosiasiallisesti tätä rahoitetaan esimerkiksi muusta palkka- tai yritystulosta. Okei, tämän myötä on mahdollisuus saada lomailuun alennuksia, mutta niistäkään ei pääse hyötymään ennen kuin ensimmäiset kymmenen vuotta on täynnä, koska kulut ovat aikalailla samat ja käytännössä ”hyödyn saaminen” edellyttää kuluttamista. Mikäli et kuluta, et saa hyötyäkään, jolloin tappio vain kasvaa. Eli ihan kovin hyvältä tämä ei vaikuta.

Kuka hyöytyy?
Otsikkoon kirjasin, että tämä on hyvä bisnes. Niin se onkin. Viikko-osakeyrityksen omistajille nimittäin. Viime vuosina tulos on ollut miljoonia ja liikevoittoprosentti taantuman aikana jopa kaksinumeroinen. Näin hyvää tuottoa ei todennäköisesti saa kuin peliteollisuudesta. Onneksi omistajina on joukko suomalaisia eläkeyhtiöitä, jolloin tuotto menee ”hyvään tarkoitukseen”. Se on sitten toinen juttu, että onko malli moraalisesti oikein tai tulisiko asiaa avata laajemmin myyntiesittelyssä.

Kirjoittaja on 31-vuotias mikkeliläinen hallintotieteiden tohtori.

 

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

0Suosittele

Kukaan ei vielä ole suositellut tätä kirjoitusta.

NäytäPiilota kommentit (3 kommenttia)

Käyttäjän ILgron11 kuva
Irja Laamanen

Tuolla parintonnin hinnalla meitä oli kaksi all inclusive hotellissa, lentoineen kaksi viikkoa Kanarialla. Olemme heittäneet keräyspaperin joukkoon kaikki nuo kymmenet kirjeet, joissa on kutsuttu tutustumaan lomaosakkeisiin. Olemme toki viettäneet muutaman kerran ystäviemme lomaosakkeessa Tampereella kylpylässä aikaa. Ihan mukiin menevä kämppä, mutta saunat ja uimahallit maksullisia jne. Eipä itselle tee mieli hankkia.

Käyttäjän mijaakko kuva
mikael jaakkola

Lomaosake olisi ehkä viimeinen kohde johon sijoittaisin. Ajatuskin ahdistaa. Nykyään jo ajatus pelkästä esittelytilaisuudesta, parissa sellaisessa käyneenä. Jälkimmäisessä piti melkein väkivaltaa käyttää että sai lopetettua sen meidän loma-aikamme tuhlaamisen.

Kirjoittajan suosituimmat Puheenvuoro-palvelussa

Mainos

Netin kootut tarjoukset ja alennukset